Bytové domy, které jsme dosud v rámci našich reportáží úspěšně rekonstruovaných domů navštívili, byly vždy ve větších městech. Dnes nás čeká ještě půlhodinová cesta za Brno. Cílem jsou Bučovice a jejich první komplexně rekonstruovaný bytový dům.

bucovice01

Bučovice nás vítají několika řadami typově zcela shodných domů. Přesto není možné netrefit hned napoprvé – nevidět dům, který ještě doslova svítí novotou, je prakticky nemožné. V našem případě to je ještě jednodušší – máme doprovod z nejpovolanějších. Za předsedkyní čerstvě rekonstruovaného čtyřpodlažního domu nás provází Ing. Jan Ryšavý ze společnosti Alumbrado, s. r. o., která se na úspěšném průběhu rekonstrukce výrazným způsobem podílela.

Panelové domy v původním stavu nás příliš nelákají ani na pohled, avšak to je jen špička ledovce. Technické závady, které u těchto budov bývají četné a časté, zůstávají laickému pohledu skryty.

Město nabídlo dům k odkupu před pěti lety. Nebylo pochyb, že noví majitelé dostávají svou nemovitost v celkově špatném technickém stavu. Fond oprav byl ale na nule a výbor neviděl jiné řešení, než začít postupně šetřit.
„Z vlastních úspor jsme nejprve měnili rozvody vody a odpady, které byly v havarijním stavu. Pak jsme přemýšleli o opravě balkónů, kde již bylo velmi reálné riziko úrazu,“ vrací se k původnímu stavu domu Jindřiška Potěšilová, předsedkyně SVJ Fučíkova 860.
Nové pohledy na plánované práce přineslo loňské září, kdy byly radiátory v bytech osazeny měřiči tepla. Od nich byl už jenom krůček k úvahám, kde by mohl ušetřit celý dům.

Hodnotu domu zvyšuje upravené okolí.
Hodnotu domu zvyšuje upravené okolí.

Budeme zateplovat

„Ve výboru se nám jako dobré řešení zdálo zateplit štítovou severní stěnu. To se nám také podařilo odhlasovat na členské schůzi. Větší investice, kterou by znamenalo komplexní zateplení, lidé odmítali. Bylo jasné, že bychom si na tak rozsáhlou akci museli vzít úvěr a lidé se obávali osobního zadlužení a ručení svým majetkem. Nebylo možné je přesvědčit, že to není pravda a že úvěr by byl splácen z navýšeného fondu oprav,“ pokračuje předsedkyně SVJ.
V té době dostal výbor SVJ kontakt na společnost Dům plný úspor. Vzápětí proběhla první společná schůzka.
Prvním úkolem firmy Alumbrado, s. r. o. (provozovatele poradenského centra Dům plný úspor, o. p. s.), která je moravskou pobočkou společnosti DPU, bylo komplexně posoudit stav domu. „Bez tohoto zcela základního kroku není možné navrhnout optimální řešení ani pro zlepšení technického stavu, ani ke snížení nákladů na vytápění,“ vysvětluje Ing. Jan Ryšavý a pokračuje: „Při setkání jsme také výboru SVJ vysvětlili, proč není vhodné zateplovat pouze štítovou stěnu. Při tomto řešení není reálné očekávat snížení nákladů na vytápění a kromě pocitově větší tepelné pohody v krajních bytech, neznamená zateplení štítové stěny nijak návratnou investici. Navíc měl dům další viditelné defekty, které by bez ošetření v dalších letech způsobily větší problémy.“
Po dohodě s výborem SVJ proto zpracovaný projekt zahrnoval komplexnější řešení, zahrnující kompletní zateplení obálky domu včetně střechy a soklových částí. Společnost Alumbrado, s. r. o. zajišťovala také výběrové řízení na generálního dodavatele stavby.

Dům SVJ Fučíkova
Dům SVJ Fučíkova 860 obklopují další budovy. Jsou zcela stejné, jenom ještě mají komplexní rekonstrukci před sebou. Stačilo se tedy jen otočit, vyfotografovat a už jsme získali názornou ukázku „před“ a „po“, i když podle adresy se nejedná o tentýž dům.

Úspěšnost rekonstrukce závisí i na dobré komunikaci

Stejně jako v kterémkoliv jiném regionu, rekonstrukce bytových domů s sebou i v Bučovicích nesou i řadu problémů, které je nutné vyřešit. Úspěch závisí především na tom, jak se spolu dokážou domluvit vlastníci v rámci společenství.
„Spousta těch, kteří se před nedávnem, díky privatizaci (u nás je privatizováno přes 90 % bytů), stali vlastníky, si neuvědomují povinnost pečovat o dům jako o celek, protože ještě před 25 lety byli ‚jen nájemníky‘. Tam, kde se ve společenství vyskytla dostatečně silná osobnost schopná přesvědčit ostatní o potřebě rekonstrukce celého domu, tedy včetně stoupaček, balkónů a střech, případně i schodišť, se rekonstruuje opravdu smysluplně. Příkladem může být právě SVJ Fučíkova 860. Tam, kde taková osobnost nebo vůle chybí, se většinou opravuje jen fasáda, v lepším případě okna bytů a štíty. Tyto revitalizační kroky pochopitelně mají také svůj smysl, zejména ve vztahu k energetice domů, ale z hlediska celé budovy je to rozhodně oprava nedostatečná,“ říká Radovan Válek, starosta Bučovic.

Na komplexní rekonstrukci obálky domu navazovala úprava vstupu domu a dalších společných částí.

Pomohlo přesné vyčíslení nákladů i úspor

Pro výbor SVJ nastalo důležité období. „Zásadní bylo, abychom se my, výbor SVJ, na následující schůzi dobře připravili. Věděli jsme, že na tom bude záležet, zda se nám podaří naše členy přesvědčit, že pouze komplexní zateplení domu je efektivní řešení, které nám přinese očekávané úspory a vyřeší závažné problémy související s technickým stavem domu. Protože jsme již v této době měli ukončené výběrové řízení a znali jsme podmínky zvažovaného úvěru, připravili jsme pro každého člena SVJ zcela přesné a konečné vyčíslení, jakou částkou, placenou do fondu oprav, by ho komplexní rekonstrukce domu zatížila. To jsme porovnali s částkou, která by připadala v úvahu v případě, pokud bychom zateplovali pouze štítovou stěnu. Když jsme obě varianty porovnali ve vztahu k očekávaným úsporám na vytápění, byly výhody komplexního řešení zcela jasné. Díky této přípravě se nám v říjnu 2014 podařilo kompletní rekonstrukci odhlasovat,“ říká Jindřiška Potěšilová.
V této souvislosti předsedkyně oceňuje také pomoc SBD Nový Život, které pro SVJ zajišťuje správu majetku. „Poskytovali nám cenné informace již v době, kdy jsme zakládali SVJ, a i později jsme se na ně obraceli. Důležité pro nás byly zejména informace o formě oznamování schůzí, průběhu hlasování a řada dalších, které se nám hodily zejména v době přípravy rekonstrukce.“

Setkáváme se s desítkami domů, kde je zateplena pouze fasáda domu, bez soklové části. Tím se vlastník budovy připravuje o část úspor. U domu SVJ Fučíkova 860 bylo zateplení provedeno komplexně, včetně soklu.

Ing. Hana Špičáková, předsedkyně SBD Nový Život, vnímá pomoc s přípravou rekonstrukce jako naprostou samozřejmost. „V některých SVJ je naše družstvo stále ještě jedním z vlastníků bytů, ale většinou je pro SVJ pouze smluvním partnerem v oblasti administrativy, technické podpory a poradenství. Družstvo mělo a
stále má mezi svými členy dobrou pozici a vlastníci – bývalí členové družstva – v mnohém dají na naši radu. V případě SVJ Fučíkova 860 jsem věděla, že rekonstrukce domu je skutečně potřeba. Zkontaktovala jsem proto výbor SVJ se společností Alumbrado, se kterou máme dobré zkušenosti. Provádění oprav po částech je sice možné, ale naprosto neefektivní. Navíc výše úrokových sazeb u bank byly v době zvažování realizace tak nízké, že komplexní opravy domu by v konečné fázi mohly být pro jednotlivé vlastníky i nájemce z pozice nákladů velmi zajímavé a nemusely by je příliš zatěžovat.“
Jak ale zdůrazňuje Ing. Hana Špičáková, důležité bylo přesvědčit obyvatele, že jednorázová komplexní milionová investice je pro dům tou nejlepší cestou. „To skutečně zůstalo na výboru SVJ, zejména paní předsedkyni Jindřišce Potěšilové, a firmě Alumbrado. Podařilo se a dnes se postupně začínají na sídlišti opravovat další bytové domy ve vlastnictví SVJ.“

Výbor SVJ Fučíkova 860 původně zvažoval nejprve našetřit a zateplit jen štítovou stěnu. Společnost Alumbrado zpracovala kompletní analýzu budovy, včetně vyčíslení nákladů – jak na samostatné zateplení fasády, tak i při komplexní rekonstrukci domu. V porovnání s celkovým efektem zlepšení technických parametrů domu a možných úspor vyšlo nesrovnatelně výhodněji celkové zateplení a rekonstrukce domu v jedné etapě.

Dobrá adresa – společný úkol pro vlastníka i město

Ani vedení města není pochopitelně vzhled a stav domů lhostejný. Potvrzují to slova Radovana Válka, starosty Bučovic: „ I v našem malém městě s 6 500 obyvateli se v poslední době silně rozvíjí stavební ruch, v jehož rámci se kromě výstavby nových domů stále více rekonstruují staré bytovky. Máme zde domy opravdu ve velmi pestré paletě stáří od těch, které byly postaveny ve třicátých letech dvacátého století, až po ty, které byly dokončeny na konci let osmdesátých.
S ohledem na estetický vliv oprav fasád domů bych byl rád, kdyby město mělo možnost ovlivňovat barevné provedení. Za stávající situace je pouze na dobrovolném souhlasu vlastníků, protože město nemá v územním plánu územní regulativ. To je velmi přísný nástroj ovlivňující vlastníky domů, který by městu umožňoval řídit i barevné řešení fasád. Územní regulativ je ovšem poměrně drahá a také dvousečná zbraň. Samozřejmě se stává vždycky předmětem rozsáhlých diskusí a někdy i příčinou veřejného odporu.“
Ve chvíli, kdy společenství vlastníků provedou rekonstrukce domů, se dostane na přetřes další otázka – okolí domů. To je už ovšem většinou úkol pro město. „V Bučovicích máme sídliště nebo soubory bytových domů uspořádány do pěti komplexních celků, které tvoří téměř třetinu plochy města. V tak velké rozloze budovat nová parkovací místa a skloubit je s dostatečným množstvím veřejné zeleně je už úkol dosti složitý a žádá si uchopení zdatným architektem nebo urbanistou. A tím se dostáváme k velké otevřené otázce – kde na to vzít? Stručně jsem nastínil jak klady, tak i zápory rekonstrukcí bytových domů v Bučovicích, z nichž mnohé jsou obecné a platí zřejmě i v jiných městech,“ říká starosta závěrem.

Výrazný vliv na kvalitu rekonstrukce má provedení detailů. Důležité je pečlivé napojení konstrukčních prvků, především rámů oken. Při nekvalitním provedení vznikají tepelné mosty, které způsobují srážení vlhkosti v interiéru a následný růst plísní.

Po rekonstrukci přijde na řadu regulace

Dům SVJ Fučíkova 860 má již od konce jara letošního roku rekonstrukci za sebou. Přesto chybí ještě jedna důležitá část. Budova nyní spotřebuje méně energie na vytápění, a proto je po rekonstrukci vždy nezbytné provést regulaci otopné soustavy. „Náš dům má vlastní kotelnu a regulaci stihneme ještě před začátkem topné sezóny,“ odhaluje nejbližší plány SVJ jeho předsedkyně.
„Kompletní rekonstrukce neznamená jen zateplení a úsporu energie, hlavním důvodem je péče o konstrukci, provedení sanací a prodloužení životnosti domu. Ani to ale neznamená, že dům již nemůže provozní náklady dále snižovat. Jistě, již se nebude jednat o tak vysoké úspory, jaké přineslo kompletní zateplení obálky budovy a regulace otopné soustavy, ale téměř v každém domě je možné najít řadu dalších možností,“ radí Ing. Jan Ryšavý ze společnosti Alumbrado, s. r. o.
Proto si již nyní domlouváme další kontakt. Zajímat nás budou přinejmenším výsledky první topné sezóny, kterou má tento nově rekonstruovaný dům právě před sebou.

V domě SVJ Fučíkova 860 se dnes bydlí nesrovnatelně komfortněji a s nižšími náklady.
News Reporter

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *